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楼市未来3年,楼市面临“颠覆性变局”?2大趋势下,楼市走势逐渐清晰

2024-05-17 浏览:

从1998年到2021年,在这23年里,我国的房地产行业走出了一个大牛市,不仅房地产行业高速发展,同时房价也是一路高涨,平均房价从不到两千元涨到了现在的万元左右,上涨了4倍之多。当然,房地产行业的高速发展也推动了经济的快速发展,同时也解决了城市中住房资源紧张的问题。对此,有人表示,如果不是房地产行业的高速发展,那么很多人现在肯定还在农村生活。因此,房地产行业的高速发展总体还是利大于弊,这是经济发展必须要经历的一个过程。




而现在,随着房价越涨越高,房地产行业的这个弊端也越来越明显,因为高昂的房价已经让越来越多的人彻底买不起房子了。由于房子的金融属性太强,并且投资收益很高,很多投资客都愿意投资房产,并且随着时间的推移,投资房产的人越来越多,这也直接推动了房价的持续上涨。但是对于大部分普通购房者来说,他们买房子大部分是为了自己居住,房价的涨跌其实对他们的影响并不大,最多也就是心理上的落差。但是持续上涨的房价让越来越多的人买不起房子,这才是当下楼市最需要解决的问题。同时大家也都明白,房价不可能一直上涨下去,随着房地产行业发展到一定地步,房地产行业的人口红利就会消失,就算房子有金融属性,但是房子最终是给人居住的。因此,随着人们对住房资源开始减少的时候,也就是楼市开始转折的时候,到了那时也是楼市泡沫开始破裂的时候。

进入2023年以来,楼市的政策环境正在变好,各种利好政策不断出台,似乎楼市走回到了2015年一样。大家都知道,2015年去库存政策出台之后,各种利好政策扶持楼市,房价也走出了一次翻倍行情,这过去还没有多少年,很多人依旧记得很清楚。对此,也有很多人担忧这次房价同样会像2015年之后的房价走势一样,最近一段时间市场中就有很多楼市回暖、房价反弹上涨的声音。在笔者看来,这种担心根本就没有必要,因为现在的楼市正面临着一次颠覆性的变局,那就是人们已经不再看涨楼市,投资客正在逐渐退出楼市,并且市场中的刚需购房者正在逐渐减少。




不管政策怎么变,房子都需要有人买才行,过去我国住房资源紧缺,人们对住房需求很大,所以房价能够持续上涨,这也导致越来越多的人投资房子。但是现在我国的总体住房资源已经过剩,人们对住房资源的需求正在减少,这意味着以后房子将越来越不好卖。就比如00后和10后整整比80后和90后少了1.03亿,并且大部分00后和10后还都是独生子女家庭,他们对住房的需求非常小,甚至都没有购房需求。因此,随着以后00后和10后成为购房主力军,那时房子会更加难卖。

如果以后房子不好卖了,那么现在投资客还会投资房子吗?答案肯定是不会,现在市场中就有大量二手房源,其中很多都是投资客在抛售。在过去,只要楼市政策环境好转,二手房业主就会涨价惜卖,但是今年情况却不同,很多二手房业主都在趁着机会抓紧卖房,这说明他们并不看好未来的房价走势。确实,房子虽然是财富,但是如果不能落袋为安,那终究是纸面上的财富。所以,现在很多投资客都在着急卖房子,这也是为什么很多城市在二手房成交量上涨,而二手房库存越来越高的原因。




那么,未来几年房价到底是上涨还是下跌呢?对此,未来3年,在两大趋势下,楼市走势已经很清晰了。

第一:楼市调控政策以稳为主

很多人只看到了现在各地都在出台救市政策来帮助楼市,但是却没有看到这些政策并没有突破“房住不炒”的底线。也就是说,现在各地楼市依旧在进行楼市调控政策,投资客想大规模投资房产还是没有条件。也就是说,持有多套房的投资客现在并没有买房的资格,而有资格买房的都是刚需购房者和改善型购房者。现在的楼市利好政策都有利于这些真正有需求的购房者,而投资客依旧被拒之门外。

但是大家也都知道,房价想像过去那样大涨,必须要有大量投资客入场,真正的刚需购房者根本没有能力支持房价的大涨。但是现在投资客没有条件入场,相反的投资客还在二手房市场大规模抛售房产,这意味着未来几年房价根本就没有大涨的条件。另外,人们也没有必要担心房价下跌,通过目前的楼市政策可以看出,楼市调控政策是为了稳定楼市,不想让房价出现大涨或者大跌的行情。因此,未来3年房价的走势会以稳定为主,而对于部分热点城市来说,房价有可能上涨,毕竟这些城市的刚需群体还是很多的。




第二:房企降低负债率是大趋势

过去我国的房地产行业一直是高负债高周转的发展,房企也是高负债高周转的运营,这导致房地产行业负债率很高,一旦房价滞涨,就可能出现问题。事实也是如此,过去几年就有很多房企出现了资金链断裂的情况,在负债率越来越高的情况下,资金链断裂是致命的。为了让房企降低负债率,国家早在几年前就出台了“三条红线”,要求部分房企降低负债率。

目前房企的资金链非常紧张,同时还需要降低负债率,再加上很多房企准备转型,所以降低负债率成为了现在很多房企的首要任务。而在目前行情下,房企想卖房子降负债并不容易,因为不仅有其他开发商在竞争,同时二手房市场还有很多二手房业主在和开发商抢客户。因此,房企为了卖掉房子回笼资金,最好的方法就是降价促销,涨价在这种市场环境下基本上是不可能的。



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总结:虽然现在楼市政策环境很好,房价走势也不明朗,但是未来3年楼市走势很清晰,那就是以稳定为主。在这种大环境下,人们不用担心,也不用有焦虑情绪,未来的楼市将越来越适合真正的刚需购房者买房。对此,你有什么看法呢?