我们的光荣传统就是,有困难要上,没有困难创造困难也要上!
楼市,没人买房,那就创造需求让人买房!
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最近,楼市出了三个重磅新闻:
2023年12月,央行向国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三大政策银行发放抵押补充贷款(PSL)3500亿元,主要投向保障房和城中村改造等三大工程。
2024年1月4日,《广州市房票安置实施方案》经广州市政府常务会议审议通过;1月5日,广州市荔湾区发行了广州市第一批房票,探索通过房票安置形式破解广州城中村改造的难题。下一步,广州市将会在全市推广“房票安置”。
2024年1月5日,由深圳市规划和自然资源局会同深圳市住房和建设局起草的《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》发布,于2024年2月4日前向社会征求意见。
我们的这轮大熊市是从2021年年中开始的,救市是从2021年9月底开始的,救了2年多,还没救起来。不是不想救,而是高层根本没有估计到问题会如此严重,所以,这轮真正的大救市应该是从去年2023年7月24日政治局会议开始,因为这次会议有一个史诗级别的定调:“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策”。
所以,真正的救市,只有半年。但,现在救市,为时已晚,只能使出超级大招!
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现在,留给楼市的只有两条路:一条是三大工程,一条是彻底脱光,两条路同时走,两条腿都要硬。
第一条路就是三大工程。
三大工程也就是保障房建设、城中村改造、平急两用公共基础设施建设。2023年12月央行刚刚批准了3500亿元的PSL给三大政策银行用于三大工程。PSL不会停,今年会继续发放。
保障房将来没有产权,只能无限期永远在低收入人群间循环使用,不能上市交易和赚取增值利润。平急两用基础设施建设与楼市关系不大。城中村改造是在21个一二线大城市中执行,一部分保留整改,一部分拆除重建。拆除的城中村居民可以选择货币补偿也可以选择房票安置,比如这次1月5日广州就在荔湾区城中村改造中发放了第一批房票。被拆迁人拿着现金或者房票再去买房,房票只能买政府入库的新房,现金可以买二手房。房票可以转让,用房票买房还可以贷款。开发商拿到房票后再找政府兑现。政府的钱哪里来,就是三大政策银行的PSL。
智商及格的人都看的出来,这次的城中村改造房票安置和2016-2018年席卷全国的货币化棚改如出一辙,对楼市来说,房票和货币补偿没有区别,城中村改造和棚改也没有区别。唯一的不同点就是,2016年的棚改是全国所有城市都参与的,而2024年开始的城中村改造是只在21个大城市执行。说直白点就是,高层也知道,小城市没有羊毛可薅了,所以,不带他们玩了。
2016年棚改造成房价大涨,而这次城中村改造同样也会造成房价上涨,因为本质是一样的,都是拆了你的房子,给你钱给你房票再去买房,人为创造需求,给开发商去库存,给楼市印钞票,给高房价接盘,一旦大量需求涌入楼市,房价能不涨吗?
2024年的城中村改造和2016年的货币化棚改,本质上是一样的!只是覆盖的城市变少了。
另外,现在城中村改造的另一个显著特点是基本都在市区,相当于市中心的城市更新。以上海的核心地段黄浦区和徐汇区为例,黄浦的老西门、新天地、董家渡,乔家路、金陵路,徐汇滨江的东安新村等都在旧改拆迁,拆完了全部建的都是顶豪,两三百平米的大平层和别墅,新房15-25万起步,二手至少都是20-30万起步。市中心的城中村拆掉了,拆迁户拿着几百万的房票去买房,土地又是地王,将来的新房全是豪宅,地方财政赚的盆满钵满,同时又给开发商去库存,皆大欢喜。
以前是棚改,现在是城中村,一样的套路,一样的玩法,就是换了一个名称而已。新瓶装老酒,玩的真够溜!
接下来说第二条路。
第二条路就是彻底脱光,也就是一二线城市,针对新房二手房的所有限购限价等限制性措施都会彻底废除。
2023年9月1日,北京上海认房不认贷,12月14日北京上海降首付、降利率、提高豪宅线。熟悉我的朋友一定知道,我去年中就一次次发文,告诉大家,一线城市的所有限制性措施都会取消的,最早2024年,最晚2025年,一线城市的房子有钱随便买,外地人随便买。
现在的楼市,刚需靠不住,改善靠不住,只有靠投资客,也就是需要大量的增量购买力才能让楼市启动,这也就是我们目前这两条路的核心内容。
城中村改造是拆掉你的旧房子人为创造需求,一线城市放开限购也是人为引进投资需求,让想买的人买,让买得起的人买!
两条路齐头并进,你觉得,未来一线城市以及强二线城市房价会如何呢?
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我知道有人会问,现在的三大工程里第一个不就是保障房建设嘛,大量保障房上市,房价还会涨吗?如果你这样认为,那你是对高层的误读。
2023年8月25日,国常会审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》,文件明确两大目标:一是加大保障性住房建设和供给,让工薪收入群体逐步实现居者有其屋,消除买不起商品住房的焦虑;二是推动建立房地产业转型发展新模式,让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求。
这个文件相信大多数人都知道,文件的核心内容就是:低收入者住保障房,高收入者买商品房;保障的归保障,市场的归市场。
月薪1万以下的年轻人和打工者买保障房或者租廉租房没问题,但是将来等你月入10万了,你还有脸住保障房吗?你有脸,政府也得把你踢出去。
最后,让大家来看看高层的真实想法:
住建部部长说了:“好房子只有想不到,没有做不到。不同的价格下有不同的好房子”。
未来,好房子的价格,你是无法想象的。
城市分化、楼市分化、房子分化、价格分化,一切都在分化,人,也在分化。