一晃神,2023年仅剩最后一周不到。
不同于2021年的“诸神黄昏”,2022年的“打入冷宫”,“前所未有之大救市”是贯穿2023的主旋律。
回顾今年广州楼市,高潮与低落此起彼伏,总体呈现“V字型”走势。
年初的口罩事件放开后,小阳春迎来久违激情,让楼市“自嗨”了一把。
但很快年中就打回原形,直至8月政策利好如连环炮般释放,助力楼市迎来金九银十,市场也在震荡中筑底,完成年末的企稳。
无论如何,挫折荣耀皆成往事。
旧岁翻篇,新年将至,我们不妨大胆猜测一波,2024年广州楼市会有什么样的际遇和挑战?1预判一:
豪宅要杀破天际
即将创近11年新高
2022年受疫情影响,因为有资产避险需求,所以豪宅成交火爆。
但万万没想到,今年广州顶豪的销售数据反而更猛了。
根据中指院数据显示,2023年1-11月,广州千万级新房豪宅成交量再创新高,卖了4492套,同比大增58.9%。
不仅增速跑赢了北上深,成为四大一线里唯一一个增速为正的城市,总数也刷新了近十年来广州豪宅的成交记录。
淘房志认为,2024年的豪宅市场,还会再破记录,一点都不夸张。
核心理由有三个支撑:
其一,广州的入市豪宅继续狂飙,还有大把故事可讲。
广州核心的供应向来一房难求,但这两年情况得到扭转,“好货”多了起来。
比如第一梯队的琶洲南TOD、琶洲樾、鹏瑞1号等门槛去到数千万甚至一个小目标;第二梯队的汇景台、臻颐府、合生缦云也要千万级起步。
明年还有保利员村一横路、中铁建梅花铝厂地块、中海上涌果树、世界大观地块等项目入市,均是广州楼面价TOP10选手,届时豪宅市场又是一场龙争虎斗。
而且,广州已经对豪宅采取分级备案制度,政策松绑力度在一线城市里最高,那证明豪宅的想象空间上不封顶。
其二,高端购买力足够。
根据胡润研究院公布,2023年广州拥有千万元家庭净资产的户数,共7.3万户,位居全国第五。
前段时间,总价3000万的琶洲樾,在无样板间的情况下,仅靠PPT就卖掉9成,这是购买力藏富于民的典型佐证。
其三,广州豪宅的稀缺性更强,景观业态依赖于珠江,几乎都聚集在前后航道,本来开发面积就少,属于真正的买少见少类型,更能引起追捧。
2预判二:
土拍未达预期
有望再度出放松政策
据公开数据,截止目前,2023年广州土拍前三轮共成交1029.6亿,与2022年的1030亿基本持平,仍为历史低位,也远不及2021年的1700多亿。
虽然今年楼面价TOP10经历几番洗牌,但都是国央企和中心区唱主角,外围区波澜不惊。
为了救市场,广州第四轮供地已经取消了最高限制地价的要求。
这是自2021年第二次集中供地,出让溢价率长期控制在15%以来,首次让自由竞价重出江湖,甚至为此还掏出15宗压箱底地块,看点不可谓不足。
但结果呢?
作为取消限价后的首宗地块,被寄予厚望的老黄埔超级宅地仅有3家开发商举牌,最终成交楼面价不到2.5万/平(未扣除配建),与市场的预期相差甚远。
至于同日出让的另外两块地更惨,白云偃旗花都延期,见市场无人报价不得不“战术性下架”。
这其实都足以证明,当下土拍市场还远远未达到火热的状态,中心区多人抢是肯定的事,如果连市中心的地块都没人要,最后的遮羞布都揭掉了。
有句话叫做,刚需是下限,改善是上限,只要保证了下限,楼市才能真正起来,所以淘房君研判土拍还有更多招数可以释放。
3预判三:
二手市场雄起
明年成交同比涨30%
面临卷出天际的一手户型,广州二手在年底竟然逆势反弹,并未出现所谓“成交量腰斩”的情况。
根据广州房地产中介行业协会公布今年11月的数据,广州二手住宅整体网签共10182宗,环比增长了8.77%,相比之下,一手则环比跌了31.3%。
而且,从市场政策密集公布的7月份起,广州二手行情已走出谷底,逐渐呈向上爬坡的活跃趋势,最终重回万套水平。
这足以证明广州二手房需求的强韧性。
为何广州市场走出了新房“弱鸡”,二手“雄起”的分化趋势?
第一,920新政这种定向释放福利的政策,并没有持续药效太久。
第二,当下一手市场开卷的高实用率,其实是一个“伪命题”。
比如同等面积的前提下,你做100%,甚至110%的实用率,空间的墙体会不会变薄?你追求了大飘窗,高拓展,会不会导致室内实际的实用情况下降?
毕竟,实用率并不直接等同于实用性,冷冰冰的数据远不如自己居住的感受重要。
表面上是给了好处,实则羊毛出在羊身上,消费者未必会为此买单。
第三,因为二手房增值税重回“5改2”,部分区域放开限购,导致放盘量激增,买家议价空间拉大。
真正能吸引当下买家进场的,永远是价格,所以在政策松绑+供应放大的当下,明年二手成交还会再冲一波,预测涨幅达20-30%。
4预判四:
新房1、2月继续筑底
3月小阳春会来,但同比跌20%+
今年的小阳春太猛了,让大家陷入重回2021年的幻想中,实际上是受益于“口罩”放开后积压的一波大需求。
等热度消散过后,又重归平静期限。而2024年的小阳春,同样会如期而至,但是不会像今年这般激增,且1-2月份会延续筑底态势。
因为年底是房地产市场的传统淡季,一方面推货节奏放缓,开发商年终冲刺的促销都静悄悄了,另一方面购房者置业热情减弱。
根据广州中原数据,11月广州新批供应3982套,环比下跌了17%,且年底新推项目多为市区小体量供应,未能对大市产生较大正向刺激。
淘房君研判,不同于三四线城市存在的返乡置业,广州将直至到明年春节后,3月小阳春才会略有起势。
目前广州地价上限已取消,可能会出现区域新地王,对后续市场刺激会起到一定程度的推进作用,但需要时间去消化,2个月左右就是一段很好的缓冲期。
要注意一点是,当下的购房者已非常冷静,可以说对利好政策有点“麻木”了,所以观望和对比的维度、时间也会更长。
指望明年的小阳春如今年般凶猛,铁定不可能。
买房路上,我们风雨相随购房/卖房/咨询/爆料/加群记得留言或联系小编
声明:1、我们所应用的所有文章、图片、音频视频文件等资料版权归版权所有人所有,侵删。2、本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权,请后台联系我们删除。